购买唯一住房如何享受契税优惠

 　　由于当前房产价值普遍偏高，购房后的契税支出成为购房人的一项考量因素，个人购买住房是否可以享受契税优惠政策，成为纳税人尤为关注的问题。

　　《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条第一项规定，“对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”财税〔2016〕23号文件第一条第二项规定，“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。”财税〔2016〕23号文件第三条规定，“北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策。”

　　在实际办理纳税业务过程中，纳税人是否可以享受财税〔2016〕23号文件第一条第一项优惠政策，针对不同情况有不同回答。笔者结合北京市地税局日常为纳税人办理契税业务时接触到的实际案例，具体分析个人购买家庭唯一住房如何享受契税优惠。

　　优惠主体、优惠对象与优惠前提
　　案例一 小张与妻子合伙开了家企业，该企业获得购买住房资格，小张以企业的名义购买住房一套，该企业只有小张和妻子两位股东，且两位名下均无其他住房。该企业购买住房是否可以享受契税优惠政策?

　　案例二 小魏购买了一间商住两用的二手商铺，开了一家小商店，并且特地在二楼装修了一番，准备平时也住在自家小店里，小魏现在单身，名下就这一套商住两用的房产。小魏可以享受契税优惠政策吗?

　　案例三 小李名下有一套住房，和妻子结婚后，又为妻子购买了一套住房，妻子名下有且仅有这一套住房。他的妻子可以享受契税优惠政策吗?

　　案例四 王先生单身，名下有两套房产，一套为经营用商铺，一套为近期购买的居住用普通住房，现开发商通知王先生自行到税务机关缴纳契税，王先生近期购买的住房能否享受契税优惠政策?

　　案例分析：
　　财税〔2016〕23号文件表明契税的优惠主体为“个人”，优惠对象为“住房”，优惠前提为“家庭唯一”。案例一中小张和妻子以企业名义购买住房，不符合优惠主体为“个人”标准;案例二中小魏购买的商住两用商铺不属于住房，不符合优惠对象为“住房”标准;案例三中小李与妻子为一个家庭单位，小李在自己名下有住房的前提下为其妻子购买住房，不符合优惠前提“家庭唯一”标准。以上三种情况均不在契税优惠政策实施范围之内，应按法定税率(北京市契税税率为3%)征收契税。案例四中王先生目前单身，名下虽然有两套房产，但其中一套为商铺，现应税房产可视为王先生家庭唯一住房，可以根据该住房面积的不同，享受1.5%税率或1%税率的契税优惠政策。

　　总之，只有同时满足“个人”购买“住房”，且为“家庭唯一”住房，才可享受以上契税优惠政策。

　　如何界定家庭唯一住房
　　案例五 小安是一位大学应届毕业生，未婚，父母为其购买一套住房，小安父母名下有其他住房房产，小安名下仅此一套。该套住房是小安家庭唯一住房吗?

　　案例六 王先生现在已婚，婚前购买了一套住房还未缴纳契税，该套住房是王先生个人名下唯一住房，其妻子王太太婚前也购买了一套住房，是王太太个人名下唯一住房，交税时已经享受契税优惠政策。王先生婚前购买的唯一住房，婚后交税能否享受契税优惠政策?

　　案例七 小珍已婚，之前离过一次婚，离异状态时购买了一套住房，小珍名下有且仅有此一套住房，现如今再婚后来交税，前夫和丈夫名下都有房，小珍此套住房在离异时购买，算家庭唯一住房吗?

　　案例分析：
　　财税〔2016〕23号文件中所指家庭成员，包括购房人、配偶及其未成年子女。案例五中小安是一位大学应届毕业生，通常情况下，小安已成年、未婚、名下仅此一套房，其家庭成员只包括购房人自己，并不包括其父母，该套住房是小安家庭唯一住房，可以享受契税优惠政策;若小安未成年，其家庭成员包括购房人及其监护人，即案例五中小安的父母，小安父母名下有其他住房房产，则该套住房不是小安家庭唯一住房。

　　根据北京市地方税管理处2014年4月8日发布的《关于婚前购房家庭唯一住房认定问题的意见》，购房人成年后且在婚前购买住房，婚后办理该住房契税手续，征收机关应查询该纳税人房产记录信息，确认所购住房是否为家庭唯一住房。案例六中王先生婚前买房婚后交税，且个人名下有且仅有此套应税住房一套，因此可以享受契税优惠政策。

　　若购房人可以提供足够的证据，如离婚证和离婚协议书、新房购房合同和结婚证，来证明购房人购房时为离异单身状态，征收机关可查询该纳税人房产记录信息，确认所购住房是否为家庭唯一。案例七中小珍需要向税务机关出示相应材料，协助税务机关取得小珍离婚日期、购房日期和再婚日期，继而确定小珍是在离异单身时间段购房，名下有且仅有此套住房，即可享受家庭唯一住房契税优惠。

　　90平方米界限的具体应用
　　案例八 肖女士在北京购买新房一套，为家庭唯一住房，面积为143平方米，肖女士听同事说此套住房面积超过了140平方米，为非普通住房，应适用契税税率为3%，该同事说法正确吗?

　　案例九 小刘购买的新房为预售住房，预售合同上显示房屋的“预售面积”为89.3平方米。在交房时，小刘收到开发商邮寄来的补充协议及“面积差”款项发票，该补充协议上显示房屋“实际面积”为90.2平方米，此套住房为小刘家庭唯一住房，小刘缴纳契税时适用的税率为多少?

　　案例分析：
　　财税〔2016〕23号文件自2016年2月22日开始执行，此前，个人在北京购买非普通住房，契税税率为3%，政策执行后，取消了普通住房和非普通住房在契税优惠政策上的差别，统一适用财税〔2016〕23号文件第一条第一项优惠政策。案例八中，不论肖女士何时购买住房，只要她于2016年2月22后到税务机关办理缴税业务且该住房为肖女士家庭唯一住房，便可享受契税优惠政策，由于住房面积为90平方米以上，因此适用契税税率为1.5%。

　　在实际操作中，住房的实际面积由开发商委托具有测绘资质的测绘所进行最终确认，开发商根据测绘所出示的测绘图表上的“实际面积”来制作补充协议(或结算单)，应该根据补充协议上所示面积判断是否超过90平方米，选择适用的税率。案例九中小刘所购住房为家庭唯一住房，实际面积为补充协议上所示的90.2平方米，为90平方米以上，因此适用税率为1.5%。对于“二手房”来说，“实际面积”以房屋产权证明上所示面积为准。

　　若纳税人符合享受“个人购买家庭唯一住房”契税优惠政策的条件，就可以按当地税务机关的规定，带上身份证、户口本及其他相关材料的原件和复印件，前往税务机关办理契税缴纳、享受契税优惠。　　(作者单位：北京市通州区地税局)