业内认为楼市根本问题是供不应求
政府的调控目标是否能与市场走势一致尚是未知数,但毋庸置疑的是,这一次的房产新政只是“速效救心丸”。在短期内它可以对需求产生一定的压抑作用,以保证经济不过热,资产泡沫不继续扩大。但是长期来看,上海住房供给依然短缺。在这里我们引入住宅净需求-净供给模型对市场供求状况作以测算。在不考虑二套房和再次购房的情况下,假设投资需求为零,则每年净增刚性需求包括两部分,一是因城市扩张所导致净增人口住房需求;二是原常住人口的部分改善型净增住房需求。以上海为例,上海每年约新增人口40万人,按人均居住面积约为34平米,改善型置业比例6%,改善型需求人均居住面积净增10平米计算,每年因城市扩张导致净增人口住房需求约为1000万平米,而改善型净增住房需求也要达到约1100万平米。也就是说上海每年要净增约2000万平米的刚性需求。
然而上海住宅供应却是迟迟跟不上需求的步伐。根据新开工量约在一年后形成供应的规律,我们通过估算当年市场净增供应量发现近年来上海房产供应的最高峰在2006年和2007年,净增新供应超过2000万平米,然而08―10年间的年均供应净增加都不足1800万平米。仅这三年累计供应缺口就超过600万平米,约是一年住宅土地供应量30%,住宅供应增长滞后于住宅需求增长。
事实上,造成住宅供应不足的根本原因是土地供应的不足。由于一系列因素的影响,例如城市化进程的加速,很多土地被用来兴建基础设置;严保18亿亩红线使得可出让的土地稀缺;频繁的土地监管不利于土地供应计划的有效实施等,住宅土地供应可建面积近年来始终处于较低的水平,据测算,过去5年住宅土地供应可建面积总计7000-8000万平米,而相应的住宅成交面积为10555万平米,缺口达到3000万平米。
根据官方预测,2020年上海常住人口将达到2300万以上,每年净增刚性需求只增不减,届时,如果土地或新开工供应不能达到2000万平米一年的标准,那么市场供不应求的矛盾将会是难以逾越的鸿沟。
的确,“新政”短期内带给供求双方的冲击巨大,市场充满动荡和各种可能。但是从理性的观点去理解市场,市场真正的矛盾核心在于土地资源的有限性和土地供地政策和格局的限制。
首先,政府采用行政手段调节房地产市场,目的主要还是促进市场的自我调节。目前出台的调控政策正是释放出这种信号,希望参与市场的供应方和需求方都要回归理性。其次,我们可以确信政府实施的财政、税收政策落脚点在于打击非有效需求和过度投机行为,只有将房地产市场中过度投机的泡沫挤出,才能让住宅真正回归商品本身的属性。第三,我们认为政府下一步的房地产调控重点应该放在土地供应扩大并形成行之有效的供地制度上。我们可以肯定,只有在加大住宅供应和土地供给的基础上,才能平抑供需矛盾,从根源上解决房价居高不下的核心问题,引导房价走向正常化和理性。(同策房产董事长 孙益功 本文仅代表作者观点)
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